Comprare casa: cosa controllare durante la visita e quali documenti verificare

La casa ti piace, gli ambienti sono ordinati e l’annuncio parla di un immobile ristrutturato. Durante la visita, però, emergono alcune domande: quali lavori sono stati eseguiti? Quella parete è stata modificata? La cantina può essere usata come camera? I documenti degli impianti sono disponibili?

Prima di comprare serve collegare ciò che vedi alle informazioni documentate. Nel primo articolo della trilogia abbiamo spiegato come leggere l’APE; adesso allarghiamo lo sguardo a edificio, strutture, impianti, umidità e regolarità dell’immobile.

Questa guida riguarda un’abitazione esistente: immobili da costruire, aste e situazioni particolari richiedono controlli ulteriori.

Prima della visita: preparati e osserva il contesto

Chiedi l’APE completo, una planimetria disponibile e informazioni su costruzione, ristrutturazioni e impianti. Porta appunti e, concordandolo con chi consente l’accesso, raccogli fotografie e misure utili.

Se la casa resta interessante, organizza una visita tecnica con accesso ai locali e ai documenti necessari. Concordare prima questi elementi permette di dedicare il sopralluogo alle questioni che possono incidere davvero sull’acquisto.

La visita comincia anche fuori: osserva strada, accessi, facciate, balconi e spazi comuni. Considera rumore del traffico, attività vicine, ascensore e impianti condominiali. Se questi aspetti incidono sulla scelta, torna in un orario diverso.

Dentro casa valuta luce naturale, ombreggiamento, possibilità di ricambio d’aria, scale e passaggi. Controlla che box e accessi siano utilizzabili con i tuoi mezzi e secondo le tue esigenze.

Una visita silenziosa non certifica l’isolamento acustico. Anche la temperatura percepita dipende da stagione, riscaldamento e uso precedente: da sola non misura la qualità dell’isolamento.

Edificio e strutture: guarda oltre le finiture

Osserva pareti, soffitti, pavimenti, serramenti e raccordi. Cerca distacchi, rigonfiamenti, deformazioni, deterioramenti e riparazioni localizzate. Chiedi quali lavori abbiano interessato copertura, terrazzi, impermeabilizzazioni e facciate.

“Ristrutturato” può descrivere interventi molto diversi. Pavimenti, pitture e prese recenti non dimostrano il rifacimento delle strutture o delle reti nascoste.

Una crepa significa che la casa è pericolosa?

La sola presenza, forma o direzione di una crepa non permette questa conclusione. Vanno considerate posizione, estensione, evoluzione, caratteristiche costruttive e trasformazioni dell’edificio. Anche l’assenza di lesioni visibili non certifica la sicurezza strutturale.

Meritano attenzione aperture nelle pareti, soppalchi, modifiche dei solai, ampliamenti e sopraelevazioni. Chiedi se siano disponibili progetti, depositi o autorizzazioni strutturali, relazioni a strutture ultimate e collaudi o altri atti pertinenti, secondo epoca e opere eseguite. Il riferimento locale è la disciplina regionale sulle strutture e la sismica.

Un sopralluogo preliminare individua segnali e documenti da approfondire. Se occorre valutare la sicurezza, servono un incarico specifico e gli accertamenti necessari.

Se è stata aperta una parete per collegare cucina e soggiorno, per esempio, bisogna ricostruire quale elemento sia stato modificato, come e con quali adempimenti. La sola descrizione “open space” non risponde a queste domande.

Annota anche ciò che non è stato possibile osservare: sottotetto chiuso, copertura non accessibile, locali occupati o elementi nascosti. Una parte non verificata resta non verificata.

Umidità e muffa: ricostruisci il problema

Guarda angoli, contorni delle finestre, soffitti sotto terrazzi o tetti, pareti controterra e zone vicine alle tubazioni. Se accessibili, controlla anche dietro i mobili, cantine e locali accessori.

Odori persistenti, aloni, muffa, pittura distaccata e depositi chiari sono informazioni da approfondire. Chiedi quando compaiano, se peggiorino con la pioggia o in inverno e quali interventi siano stati eseguiti.

Una macchia bassa non dimostra automaticamente umidità di risalita. La causa può coinvolgere infiltrazioni, perdite, condensazione o più fenomeni. Una tinteggiatura recente non prova un occultamento; allo stesso tempo, pulire o coprire una macchia non dimostra che la causa sia risolta.

La verifica deve considerare anche tetto, pluviali, terrazzi, scarichi e ventilazione. Posizione delle macchie e misure aiutano a ricostruire il fenomeno, ma una lettura strumentale isolata non basta. Abbiamo approfondito queste differenze nella guida su condensa, muffa e infiltrazioni.

Impianti: funzionamento e documenti vanno letti insieme

Per riscaldamento, raffrescamento e acqua calda chiedi tipologia, anno, modifiche, manutenzione e guasti ricorrenti. Osserva perdite, corrosioni e componenti deteriorati; chiarisci quali sistemi siano utilizzati e quali disattivati.

Per l’elettrico, raccogli informazioni su realizzazione e modifiche e osserva lo stato visibile di quadro, prese e collegamenti. Le prove e le verifiche di sicurezza spettano a chi è competente e incaricato.

Un impianto che si accende non è, per questo, certificato sicuro o efficiente. Per un impianto termico, libretto, manutenzione e rapporto di controllo di efficienza energetica hanno funzioni diverse. Le scadenze dipendono dalle prescrizioni applicabili: non si ricavano dalla sola frase “è stata fatta la manutenzione”. FVG Energia — Controlli e periodicità

La dichiarazione di conformità riguarda tutto l’impianto?

Occorre leggerne l’oggetto. Se il rifacimento è parziale, la dichiarazione riguarda la parte interessata dai lavori, considerando sicurezza e funzionalità dell’intero impianto e compatibilità con il preesistente.

La dichiarazione di rispondenza non è una sostituzione sempre utilizzabile: l’articolo 7, comma 6, del D.M. 37/2008 la prevede, alle condizioni stabilite, per impianti anteriori all’entrata in vigore del decreto. Richiede soggetti qualificati, sopralluogo e accertamenti. D.M. 37/2008 — Articolo 7

Acqua, scarichi e allacciamenti

Chiedi come avvengano approvvigionamento idrico e smaltimento degli scarichi: rete fognaria, sistema autonomo, eventuali pompe di sollevamento e componenti condivisi. Cerca tracce di perdite e raccogli informazioni sulle tubazioni sostituite.

Verifica quali forniture siano attive e quali prove siano effettivamente possibili. Una fornitura disattivata lascia aspetti da accertare. Se prevedi di spostare cucina o bagno, o installare una pompa di calore, fai verificare fattibilità, spazi e collegamenti prima di inserirli nel budget.

Planimetria corretta: la casa è automaticamente regolare?

No. Regolarità catastale e regolarità urbanistico-edilizia sono verifiche distinte. Il confronto con la planimetria catastale serve a controllare la rappresentazione dell’immobile; la ricostruzione dello stato legittimo riguarda titoli, trasformazioni e disciplina pertinente.

Per questo occorrono rilievo e confronto con gli atti edilizi, recuperando tramite accesso agli atti quelli necessari. Una parete spostata, una veranda o un vano ricavato nel sottotetto devono essere inquadrati nella storia dell’edificio.

Aggiornare il catasto non sana un abuso edilizio. Neppure la descrizione dell’annuncio stabilisce l’uso consentito: una cantina arredata come camera resta da verificare rispetto alla destinazione legittima e ai requisiti richiesti.

Va esaminata anche la documentazione relativa all’agibilità e alle modifiche successive. La sola indicazione “agibile” non dimostra che ogni trasformazione sia regolare. In FVG alcune certificazioni risalenti di agibilità o abitabilità possono però produrre effetti specifici su determinate difformità, alle condizioni dell’articolo 27 bis della L.R. 19/2009. Occorre verificarne applicabilità e adempimenti, compresi eventuali elaborati aggiornati e oblazioni, per stabilire quale efficacia abbia il documento nel caso concreto. Regione FVG — Circolare esplicativa, sezione A.3

“È ante ’67” non consente di saltare la verifica. Anche per gli immobili più vecchi bisogna ricostruire attendibilmente lo stato legittimo, come richiama la scheda di Giustizia Amministrativa sul Consiglio di Stato n. 2044/2026.

Un documento non reperito nel fascicolo iniziale, comunque, non dimostra da solo che l’opera sia abusiva: occorre completare la ricostruzione.

Se emerge una difformità, si può sanare?

La sanabilità va accertata sul caso concreto. Le situazioni possibili comprendono:

• una rappresentazione catastale da correggere, con aggiornamento ove dovuto;
• una differenza riconducibile a una tolleranza prevista, da verificare e documentare;
• un’opera regolarizzabile attraverso la procedura applicabile;
• una situazione che richiede ripristini o altre soluzioni consentite.

Contano consistenza ed epoca delle opere, titoli, requisiti della procedura, vincoli e aspetti strutturali e sismici. In Friuli Venezia Giulia bisogna applicare la disciplina regionale coordinata con quella statale: il “Salva Casa” non permette di presumere che qualsiasi difformità sia regolarizzabile. Regione FVG — Modifiche al Codice regionale dell’edilizia

“Il venditore sistema tutto”: che cosa serve sapere?

Chiedi quali difformità siano state individuate, quale percorso sia stato verificato, se occorrano opere e quali costi e tempi siano stimati. Per condoni o sanatorie già presentati, serve conoscerne stato, effetti e adempimenti residui.

Una valutazione utile deve chiarire anche quali passaggi dipendano da altri enti e quali condizioni possano modificare tempi o costi. L’importo indicato per la sola pratica non comprende automaticamente opere, verifiche strutturali, oneri e aggiornamenti eventualmente necessari.

La sola ricevuta di presentazione non dimostra che ogni criticità sia risolta. Gli esiti tecnici devono essere coordinati con il notaio e, quando necessario, il consulente legale, per definire obblighi, scadenze e condizioni dell’acquisto.

Condominio, pertinenze e diritti: che cosa stai comprando?

Identifica box, cantina, posto auto, giardino, terrazzi e accessi. Chiarisci se si tratti di proprietà, quota comune o diverso diritto d’uso. Il posto utilizzato dal venditore non è automaticamente un posto di tua futura proprietà.

Fai verificare eventuali servitù, accessi condivisi, vincoli o convenzioni rilevanti. Chiarisci anche occupazione attuale e modalità di consegna previste.

Il controllo della titolarità e della situazione ipotecaria va coordinato con il notaio, come ricorda la guida dell’Agenzia delle Entrate all’acquisto della casa. È distinto dal sopralluogo sulle condizioni materiali.

Per il condominio chiedi, attraverso il venditore, regolamento, rendiconti e preventivi, verbali pertinenti e informazioni sui lavori. Distingui interventi deliberati da proposte ancora in discussione.

Considera anche manutenzione di ascensore e impianto comune, ripartizione dei consumi e problemi già segnalati su tetto, facciate o reti. Il totale delle spese comunicato a voce va confrontato con i documenti e con i servizi effettivamente compresi.

L’amministratore, su richiesta del condomino, deve rilasciare un’attestazione sullo stato dei pagamenti e sulle eventuali liti. È utile acquisirla dal venditore e coordinare gli oneri con il notaio: non attribuire automaticamente ogni spesa straordinaria a una sola parte. Fondazione Italiana del Notariato — Spese condominiali e preliminare

Quali documenti raccogliere prima di decidere

La tabella aiuta a organizzare le richieste. La pertinenza e gli obblighi vanno valutati per epoca, interventi e caratteristiche dell’immobile.

Segna ogni voce come disponibile, da recuperare, da verificare o non pertinente. Un documento presente deve anche riguardare l’unità, l’impianto o il lavoro corretto.

Conserva una traccia delle risposte ricevute e delle integrazioni richieste. È più utile sapere che manca il progetto di una specifica modifica, e come recuperarlo, che annotare genericamente “documentazione incompleta” senza individuare il problema.

Tre approfondimenti da valutare secondo la casa

Frane e alluvioni. Un primo inquadramento territoriale è possibile con IdroGEO di ISPRA. Le mappe vanno lette con gli strumenti locali pertinenti: non certificano le condizioni del singolo fabbricato.

Radon. In particolare per ambienti a contatto con il terreno, chiedi se esistano misure. La concentrazione media dell’area non determina il livello nell’abitazione: per conoscerlo serve una misura specifica. ARPA FVG — Radon nelle abitazioni

Materiali potenzialmente contenenti amianto. Se pertinenti alla storia e ai materiali dell’edificio, acquisisci eventuali censimenti e valutazioni. Identificazione, stato di conservazione e gestione richiedono competenze specifiche, come illustra INAIL nel percorso sulla gestione del rischio amianto.

Dalla visita alla Due Diligence

La Due Diligence organizza le verifiche utili alla decisione. L’incarico deve chiarire quali aspetti comprende, quali documenti esamina e quali prove o approfondimenti richiedano attività ulteriori.

Il risultato utile è un quadro scritto di riscontri, criticità, informazioni mancanti, parti non ispezionate e priorità. Gli eventuali ordini di grandezza dei costi devono indicare ipotesi e limiti.

La nostra Due Diligence energetica e impiantistica riguarda prestazioni, impianti, documenti e rischi tecnici. Nel percorso di acquisto queste verifiche vanno coordinate con quelle edilizie, urbanistiche, catastali e strutturali necessarie, definendo professionisti coinvolti e perimetro delle attività.

Anche la perizia del mutuo ha un proprio scopo: attesta il valore dell’immobile per il finanziatore. Non presumere che comprenda tutti i controlli utili a te: verifica l’incarico effettivo. Banca d’Italia — Perizia nel mutuo

Un esempio pratico

Caso ipotetico: un appartamento ristrutturato presenta un’apertura in una parete, una cantina arredata come camera e un alone sul soffitto.

La verifica deve ricostruire i lavori sull’apertura, accertare l’uso consentito della cantina e indagare l’origine dell’alone. Sono questioni diverse: una planimetria aggiornata non risponde a tutte e tre. Prima di stimare gli interventi, occorre sapere quali fatti siano confermati e quali restino da accertare.

Vuoi vedere come raccogliere queste informazioni? Scarica un esempio di questionario compilato dopo la visita (PDF, 8 pagine): otto pagine con 24 domande, risposte iniziali, osservazioni, azioni da fare ed esiti successivi. Trovi anche criticità confermate, problemi risolti e un riepilogo per mettere in ordine le decisioni. È una simulazione didattica, con immobile e risposte inventati, scritta dal punto di vista di un acquirente.

La checklist finale prima dell’acquisto

Per ciascun elemento annota:

1. Che cosa hai osservato o ti è stato dichiarato.
2. Quale documento o accertamento lo conferma.
3. Che cosa resta da verificare e chi deve occuparsene.

Se mancano dati decisivi, pianifica il recupero o l’approfondimento mentre può ancora incidere sulla scelta. Non assegnare costi standard a una crepa, una macchia o una difformità prima di averne chiarito natura e percorso di soluzione.

Stai valutando una casa a Trieste, Udine o in Friuli Venezia Giulia? Inviaci zona, informazioni disponibili, documenti e tempi della decisione: attraverso il servizio di Due Diligence possiamo individuare il livello di verifica energetica e impiantistica appropriato e gli approfondimenti da coordinare.

Nel terzo articolo vedremo come tradurre le condizioni verificate in priorità e budget degli interventi prima di comprare.

La trilogia

Comprare casa con un quadro tecnico chiaro

Episodio 3: come trasformare le condizioni verificate in priorità e budget degli interventi prima di comprare casa.